股市分析：地产行业访谈??不同的声音！

分享下关于地产公司的访谈的一些见闻，这一些应该是很多大V没有提及，或者不多见的观点。个人不怎么懂地产企业，所以只做搬运工。里面不少看法有国内知名的翘楚，也有名不见经传的企业高管。主要还是想让大家听听不同的声音。总结下整体观点：地产低估，但也有一些见不到的风险。

利益披露：个人持有万科A，未来3个月内不准备增持除万科A及保利地产之外的地产企业。

1、关于地方限购限贷政策的反应

对于限购限贷政策总体反应是反对的，存在不少的房地产企业捂盘惜售的现象，市场上为数不少的房地产开发公司因为当地政府限定了最高的出售价，他们只是拿出一部分房屋进行出售回款，一部分房屋拿在自己手上，并不愿意出售。

当然也有支持政府限购限价的房地产高管，某知名地产企业高管就表述内心其实是支持政府限价和限购的。大概观点是：自己曾经经历过2008年楼市的那波下跌，在那波下跌之中，部分银行有了抽贷的行为，许诺公司先清偿贷款金额，偿还后再审批金额自己续贷，结构公司清偿后银行并没有给自己续贷，导致公司只差一点走到了破产的边缘，那个时候房屋根本出售不出去，一些地方政府甚至出现了行政手段鼓励大家买房的行为，不仅如此，公司尝试过把排的的土地合作开发，但是根本找不到合作者，那个时候几乎是绝望的。公司之所以能挺下来并发展起来，完全得益于后期的政府信贷放水，然后公司鼓励高管和员工自己内部消化房屋，当时员工都是被公司逼着拿钱出来买房子（当时员工非常抱怨，后来房价又涨上去，员工几乎到了感激涕零的程度，有的员工当时2万买的房子，现在都五六万了，目前公司仍然有资金是向员工筹集，因为那一拨的暴富传奇，员工还是比较乐意拿钱出来支持公司拿地或者开发），也正是因为有过这段经历，所以还是支持政府限购限贷政策的，因为有限购限贷政策，大家都知道买到房就是赚，所以一方面保证了销售，另一方面也保证了有不少投资公司进入。比如某房企多次成为地王，但是到后来资金链就断了，因为你一家小企业去做地王，搞这么激进，肯定有问题，但是他有一个断臂求生的空间，他可以选择拿出股权合作开发，目前土地就像鱼群的饵料，一直大鱼把饵料吐出来，很多小鱼能够把这块饵料很迅速的消化掉，有一个断臂求生的空间。如果没有限购限贷的政策，房价急剧的攀升，到时候拿地成本也水涨船高，你最后想找人合作开发，别人一看，你卖这么高的价格，人家就不会愿意和你合作，断臂求生的空间就没了。那个时候对地产业来说是灾难性的。限购限贷最大的好处是把价格压在市场价以下，这个低估的空间让很多资方愿意一博，愿意进入地产行业投资，愿意去持有地产。

说这段话的时候，我是真的看到了这位高管眼中的那份动容，这也是我最感慨的一次访谈，确确实实听到了不同的声音。

2.房地产行业的负债水平

这是个极其敏感的话题，说个不太敏感的公开信息，融创中国曾经有过一次负面消息，就是孙宏斌有抽屉协议的行为。其实可以思考下，融创被发现了抽屉协议，那么他有没有其他抽屉协议？这里要为审计的会计师正下名，会计师审计要考虑审计的成本， 时间精力都是有限的，所以有些公司酒存在钻空子的现象，这也是很多上市公司在海外的一些投资特别容易造假（比方说尔康制药）。而且即便有些事会计师发现了，会计师也只能妥协，因为按会计准则，有些事儿是出表的，就是可以不反应在资产负债表里。有多少人能肯定你看到的企业报表是真正反映了企业的全貌，而且很多人投资地产可能连报表都不看。

诚信是最宝贵的准则。一家伟大的企业，一家真正可以做到百年老店的企业，必然是有完善的风控和对股东诚信的原则。有些地产公司确确实实不可靠。提一个最简单的东西，“担保”、“流动性支持”、“差额补足承诺”，这三者有什么区别？一家上市公司做出三种行为需不需要披露？有时候和地产企业接触，真是一个学习知识的过程。所以表达下个人观点，如果真的拿捏不定，还是不建议持有民营企业。

3.地产行业的未来

这个话题是百家争鸣的一个话题，得到了两种截然相反的观点。先说下大家可能听不到的声音。

“这是一个小地产公司的时代”，这是某区域性地产公司的看法，观点很犀利，目前对于房地产企业的限制或者说对于很多产业限制就是防止民营或者出现庞然大物的企业。所以公司未来不准备大步伐拓展，仅仅做好区域性公司，在这个区域内公司与政府，与当地金融业关系是很密切的，所以我们完全有能力做地方的凤头，我们也仅做地方的凤头。从目前的调控政策来看，确确实实很多大型的地产日子过的够呛，因为不少进入当期的巨头企业，都是和我们公司合作的，合作开发的量，公司这段时间发展的速度比较快。

当然也有认为产业整合，产业集中的观点，这个就不提了，可以去看雪球不少大V的观点，他们的理论比地产的高管说的还要好，整体是差不多的。

4、关于公司股价的看法

出奇的一致，所有采访的地产公司领导层都认为自己公司的股价被低估了，有的还表达了下私有化的想法。

5、融资的难度

观点很一致，融资难，非常难，没有AA+及以上或者前五十强的地位，交易所不看你一眼，不是前十强的地产，债权投资者不多看你一眼。银行和地产公司的合作还要看地段，不好的地段不合作。（作者：teachy）

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