未来12年房地产的终极演绎！[多图]

1.商品需求

前文说到，房地产的需求分为商品住宅需求以及金融需求，首先对商品住宅需求进行研究分析。住宅需求核心是人口增量以及流动带来的住宅需求，这里对这两块进行拆分研究。

1）人口增量分析

本文第一大部分已经简要分析了购房主力人口（20?50岁）近几年已呈现逐年下滑的趋势，那未来人口还将如何变化，下面主要试着解决这个问题。

要预判未来人口变化情况，核心是抓住育龄妇女人口的变化以及生育率的变化，以此推出出生率的变化，从而预判未来20年的房地产市场整体刚需情况（20岁后才加入购房大军）。

一般我们说的育龄妇女是15-49岁，但其实这个数据并不太符合我国实际国情，实际来说，真正的生育高峰年龄是在25-34岁之间，而通过观察近十来年25-34岁妇女人`口以及出生率的数据发现，两者变化趋势是吻合我们判断的。

但再观察15-24岁女性人口占比情况就可以发现，从2011年起，这个年龄阶段的女性人口已出现明显的下滑，这意味着未来10年我国育龄妇女人口将出现较大的下滑，出生率预计也将出现大幅下滑，这也能解释为何我国会在2016年推出全面二胎政策了，虽然这似乎已经无法改变未来出生率下滑的趋势了。

全面二胎放开之后，虽然在2016年立马取得成效，但马上就在17年出现了显著的回落，可以说这次二胎政策是彻底不及国家此前对该政策的预期了，未来有望继续出台鼓励生育的相关政策。因此根据当前人口增量情况来讲，未来房地产住宅需求是较为悲观的。

2）人口流动

由于城乡经济结构以及发展不平衡，会导致人口从乡村迁入城镇，也就是城镇化，因此衡量乡村人口迁入城镇人口的一个核心指标便是城镇化率。在城镇化过程中，人口不断的迁入城市将带来新增的住房需求，以此带动房地产市场的发展。

当前我国城镇化率达到58.52%，而国家城镇化目标是2030达到70%，也就是说未来12年我国城镇化率还有11.5%的发展空间，这将为未来房地产市场带来持续的需求增量。

此外，从人口迁移结构来看，2004-2010年期间，全国人口迁移方向大致是往东部沿海省市，尤其是一线城市。

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